전입신고날 근저당 건 집주인..'이 특약' 한 줄이면 안 당한다 (+ 전세금 돌려줄 테니 전입신고 말소? …“그건 집주인 사정”)

회사원 A씨(29)는 지난해 말 서울 관악구의 한 신축 빌라에 전세 보증금 2억3000만원을 주고 입주하기로 계약했다.

하지만 잔금을 치르고 입주한 뒤인 지난 2월, 은행에서 청천벽력 같은 얘기를 들었다.

빌라가 경매에 넘어갔다는 것이다. 집을 소유한 임대 사업자 대표가 회사를 부도 처리를 하고 잠적한 것이다.

A씨가 뒤늦게 빌라의 등기를 떼보니 전세 계약을 맺은

당일에 임대인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받은 것으로 드러났다.

심지어 같은 건물의 또 다른 빌라의 매매 가격을 알아보니 전세금과 큰 차이가 없는 2억5000만원 선이었다.

이른바 ‘깡통 전세’였다.

문제는 A씨가 입주 다음 날에 동사무소에 들러 전입 신고를 하고 확정 일자를 받았다는 점이다.

공인중개사는 “확정 일자가 늦어 우선 변제권과 대항력이 뒷 순위로 밀린 탓에 전세금을 모두 돌려받기 힘들 수 있다”고 말했다.

A씨는 “그동안 모아 놨던 돈을 모두 전세금에 쏟아부었는데, 전 재산을 날리게 될 것 같아서 두렵다”고 토로했다.

A씨처럼 ‘깡통 전세’에 입주한 뒤 전세 보증금을 돌려받지 못하는 등 각종 전세 사기 피해자가 늘어나고 있다.

주택 도시 보증 공사(HUG)에 따르면 지난해 접수된 전세 반환 보증 사고는 총 2799건으로,

사고 총액은 5790억원에 달했다. 1년 전보다 391건이 늘었고, 피해 금액도 1108억원이 증가했다.

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전입 신고는 다음날부터 효력…특약 적극 활용해야

부동산의 근저당권이 전입 신고와 같은 날에 진행되면 대항력을 인정받지 못한다는 것도 주의해야 한다.

대항력은 집의 주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리다.

임차인의 대항력은 주택을 점유하고 동사무소에 전입 신고한 다음 날부터 생긴다.

부동산을 담보로 대출을 빌리는 근저당권설정등기는 등기 신청 일부터 효력이 발생한다.

문제는 임대인이 전세 계약을 맺은 당일에 해당 매물을 담보로 대출을 받은 뒤 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면,

임차인이 전세금을 모두 돌려받지 못할 수 있다.

전입 신고와 근저당권 설정을 같은 날에 했더라도,

근저당권이 전입 신고에 따른 대항력 보다 선 순위인 만큼 경매 등으로 회수한 돈을 대출 기관이 먼저 가져가기 때문이다.

이런 일을 피하려면 전세 계약서의 특약을 적극적으로 활용해야 한다.

계약서의 특약에 ‘전입 신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’는

특약 사항을 기재하면 이러한 피해를 줄일 수 있다.

또한 이러한 특약을 포함한 계약서를 작성한 뒤 동사무소에서 확정 일자를 받고,

해당 주택에 거주자가 없으면 잔금을 치르기 전 미리 전입 신고를 해

우선 변제권(전셋집이 경매로 넘어갈 경우 우선해 돈을 돌려받을 수 있는 권리)을

빠르게 확보하고 대항력이 생기도록 해야 한다.

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전세금 돌려줄 테니 전입 신고 말소? …“그건 집주인 사정”

임대인이 전세금 반환을 위한 대출을 받아야 한다며 세입자에게 전입 신고 말소를 요구하는 경우도 있다.

임대인이 “주택을 담보로 은행에서 대출 받아 전세금을 돌려 주려는 데

은행 측에서 세입자가 없어야 한다고 요구한다”며 전입 신고 말소를 요구하는 것이다.

하지만 전세금을 돌려받기 전에 전입 신고를 말소하는 것은 위험한 만큼 피하는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다.

전입 신고를 말소한 뒤 임대인의 채무 관계로 인해 부동산이 경매에 넘어갈 경우 대항력과

우선 변제권의 순위가 낮아져 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다.

법무법인 법도의 엄정숙 변호사는

“전세금을 돌려줄 수 없어서 은행 대출을 받아야 하는 것은 온전히 집주인의 사정”이라며

“집주인이 대출을 못 받아서 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하면

전세금 반환 소송 제기해 돌려받을 수 있고, 승소하면 소송 비용까지 임대인으로부터 받을 수 있다”고 말했다.

https://news.v.daum.net/v/20220612060031304

특약이 백날 있으면 뭐해 어차피 집주인한테 돈을 받아야 되는데 돈 안주면?

해쳐 먹을려고 세입자 잔금 날 맞춰서 대출 받는 건데 ..

미리 전입 신고를 하면 1금융권이나 대출 안 해줄 수 있는데

효력은 전입 신고 + 점유가 되어야 생기는 거임 둘 중 하나가 안되면 효력 없음

전세금 해쳐 먹을려고 하는 놈들은 1금융권보다 2금융 3금융에서 작정하고 해 먹는 거임

때문에 현 전세 제도는 집주인이 맘만 먹으면 전세금 해쳐 먹을 수 있음

가장 큰 문제는 전세 제도고 둘째는 현행법임

전입 신고는 다음날부터 근저당은 즉시 효력

이걸 전입 신고도 즉시 효력으로 왜 안 하냐면 아니 못한다고 봐야 함

왜냐면 은행들이 할게 넘 많아지고 이래도 해쳐 먹을 놈들은 해 먹기 때문이라

은행들이 대출을 안 해주면 안 해줬지 실시간으로 전입 신고 확인 하면서 까지 대출 안 함

설령 해주고 은행이 뒷 순위로 밀려나도

"통정 허위 표시에 따른 선의의 피해자는 그 사실이 진짜냐 아니냐로 다툴 수 없다"는

대법원 판례가 있어서 은행은 무조건 손해를 안 봄

(이 법 때문에 비 대면 명의도용 당해서 집 담보 대출 당한 피해자한테

은행이 당당하게 "명의도용 당한 건 니 사정이고 니 명의로 대출 된 돈이나 갚아" 라고 하는 거임)

집주인이 장난쳐서 은행이 세입자 한테 순위가 밀려나도 법원에서는 은행 편을 들기에

근저당은 우선 될 수밖에 없음.